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住宅ローン金利は変動?固定?理系素人の意見

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住宅ローンには、変動金利と固定金利があります。
不動産屋さんは、なぜか変動金利を推してきます。

現在、金利がやすいし、今まで金利が極端に上がったことはないと自信満々で教えてくれました。
僕は親に、金利7%の頃もあったと聞いたことがありますし、実際に僕の親は、借り入れた金額の2倍以上の金額を支払って完済しています。
銀行員の方と話をしたときは、そこまで無責任に金利があがることはないと思うとは言いませんでした。

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知り合いの公認会計士の意見では、極端にあがったら、みんな破綻するからそうなることはないということでした。
確かに被害があまりにもおおきくなりそうなら、救済されることはあるかもしれません。

住宅ローンは、なぜかとてもゆるいルールとなっています。
完済時の年齢が80歳以下であれば良いとか、年収400万以上は、返済比率35%とか。
40歳で35年ローンを組むことができるし、返済比率35%だと年収500万円だと 月に15万円近くの返済に耐えられるという計算になります。

銀行員の方も、
年収の9倍のローンを組む若い人が結構いて、なぜか審査が通っちゃうから、大丈夫かなと思いつつ融資してしまいます。
と言っていました。

家を買うと固定資産税がかかるし、マンションの場合は、管理費や修繕費が上乗せになります。
そこまで考えておかないと破綻します。

僕は最初から、10年固定金利を選択することに決めておきました。
例えば3000万円の借り入れをした場合、変動金利よりも10年固定金利のほうが、金利が0.3%高いとしても、月々の返済額は5000円もあがりません。
住宅ローンには、125%ルールといて、5年毎の月々の返済額の見直しにおいて、前期間の125%を超える返済額を設定することができないのですが、金利は半年ごとに見直しされます。
なので、金利0.7%で借り入れをして1年後に金利が3%くらいになった場合、10年間返済したとしても、元金が減少していない、もしくは、増加していることすらありえるということが起きます。
例えば、月々の返済額が7万円だとしたら、年間の返済額は84万円、金利が3%だとしたら、3000万円の負債は1年間で90万円の利息を生み出します。
この計算は、正しくないのですが、状況をざっくり説明することはできていると思います。

10年固定金利なら、最初の10年間は確実に元金が減少します。
最初の10年全力で繰り上げ返済して、10年後の残債を1000万円にすることができた場合、その時、仮に利息が3%になったとしても、年間30万円の利息なので、返済していくことはできそうです。
銀行が契約違反しない限り、

10年固定金利の場合、月々の支払額が5000円くらいあがるけど最初の10年間は返済すれば、100%債務が減る。

変動金利の場合、当面の金利は安いけれど、最初の10年間のリスクは理論上無限大。

だから、10年固定金利にすることにしました。

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